不要被标题吓到!不要被标题吓到!不要被标题吓到!!
去年底,我们曾经做了一张南京2016年的房价地图,对今年进行了预测。现在来看,今年过去还不到一半,绝大部分的房价都已经达到了预期。当时原文请点击—--(南京2016年房价地图出炉 河西4万2/平、城东3万2、江宁2万2、浦口2万 你看到机会了吗?)
房价全线逼近预期 五大区域地价超越房价
小宇宙爆发的南京楼市,一路往最高峰而去!
(原图在此,当时还有不少人骂小编要上天了!)
河西中部目前卖到了4.2万+,河西南3.3万+,江心洲3.7万+,南站3.1万+,东山2万+,江浦3.1万+,都超过了当时的预测价格。板桥、迈皋桥、仙林湖、东山等区域,和预期价格十分相似。再大胆预测一下,到今年底,各大区域价格将全线超越预期。
再来看地价方面,自去年以来,地价和房价一直处于互相推动拉升的态势。今年上半年成功出让32宗地块,成交总金额达到731亿元,直逼去年全年的772亿元。而上半年共诞生了10大地王,不到半年的时间里,南京的总价地王和单价地王都被刷新。
从南京各区域地价、房价对比的图上我们可以看出,已经有六大区域的地价逼近甚至超过房价。河西南、鼓楼滨江、麒麟、江浦四大区域最高地价已经超过区域在售楼盘均价,而河西中部和仙林湖地价也逼近房价。
楼市的火爆加剧了开发商对土地的渴求,而几乎在每场高价地块诞生后,区域楼盘价格都会有一定幅度的上涨。
跟着地王去买房 房价信号在哪里?
房价信号也是近来讨论比较多的一个词,从政策、销量、库存、周期等多方面,都可以窥测到房价变动的一些信号。而这些都是全局的,具体到局部房价,我们还可以从土地拍卖中提取一些信息。因为土拍顺利落幕,不出意外未来一到两年就有新盘上市,有地价、房价作为定价指引,我们可以对区域价格作出预判。
有业内表示,开发商拿地价格即地块周围5年左右次新房的市场价格,因为开发商等同于将一个小区买下来全部拆光重造,而开发商要赚取利润的最根本来源则是房价上涨。
当开发商高价拿下一块地时,价格信号就出现了,1-2年后新房房价至少要比楼面地价搞出2万,否则开发商就会面临亏本。对买房人来说,在地王诞生当日买下附近的二手房,2年后,搭地王顺风车涨1万+/㎡出货,是胜券在握的,除非到时开发商赔本卖房。
“地王”产生的背后,是地段价值的不断提升。跟着地王去买房,不失为一种简单有效的方法。当然,要实现收益最大化,应该考虑提前介入。
(南京最新地王分布图,点击查看大图)
举个例子,葛洲坝在今年5月份以32.8亿元拿下了河西南部G13地块,楼面地价45213元/平米,是整个南京市的地王,未来不亏本要卖到7万/平米以上。不过现在河西南大多数楼盘售价都在3万5左右,两年涨2万/平米也才到5万5/平米,而河西还有几块高价地要上,所以河西南要涨是毫无疑问的事。
不过并非所有“地王”都能运作成功,所以购房者也应该学会判断其内在价值,以规避风险。对于自住客、长期投资者而言,找那些没有价格信号的地方,或者说因为没有价格信号而导致二手房价格低估的地方入手是明智之选。
各种压制、各种超越 板块轮动好戏连台
房价、地价经过新一轮调整,各大板块之间实力也是轮番波动,差距不断缩小、拉大又缩小。与此同时,不少区域已经进入开发尾声,一批新兴区域也实力接棒,精彩连连。
最为鲜明的例子就是江北和江宁,江北国家新区未获批前,一直被江宁压的死死的,桥北苦苦挣扎过万时江宁已是成熟居住区,有不少楼盘卖到了2万,百家湖、九龙湖、东山都已成气候。而新区落地后,江北立马开挂,房价一路飙升,核心区楼盘一夜破2万还遭疯抢,今年以来已经诞生了3块2万元地,大批投资客涌现,很长一段时间内风头都盖过了江宁。而这周随着融侨19476元/平米地王价格进驻,江宁重回视线,下场土拍国土局要卖的10块地中,有6块都是江宁的,十分抢眼。龙湖春江郦城、景枫凤凰台、新城保利天地等几大新盘的先后入市,也为江宁带来不少话题,这两大板块的较量还在继续。
前些年城南借着莱蒙水榭阳光、保利堂悦、复地宴南都、富力尚悦居等一批纯新盘的集中上市火了一把,当时城北给人感觉就是个老破小,毫无亮点,房价上涨乏力。去年以来城北开始崭露头角,大拆大建,鼓楼滨江、燕子矶等区域大放光彩,一批纯新盘今年即将入市,房价已经被中冶带到4万/平米,地价也破了2万;反观城南,虽然也有楼盘开盘遭抢房价上涨,但总体沉寂,今年上半年就卖了两块地,价格都不高还都是混合用地,地王还停留在去年万科的18201元/平米。
10年前河西房价只有五六千,南京人鲜有问津,城东则凭借自然资源和距离优势成为了绝对富人区,环陵路更是高端别墅群聚集地。如今的河西则是整个南京市的焦点、当红炸子鸡,房价破4冲5笑傲全城,地王单价更是高达45213元/平米超过全市大多数楼盘均价,反观城东则逊色不少,虽说也有不少高端项目入市,但话题不多,很多时候闹出点动静来的还都是麒麟区域。
此外,仙林湖、江宁大学城、九龙湖、桥北高新区、南部新城等前几年较为活跃的区域,也随着房地产开发逐渐成熟饱和,又一批新兴区域进入购房者视线,最为代表的要属最近大热的青龙山国际生态新城和城北的鼓楼滨江,继续上演着一出又一出的好戏。
说回开头,2006年到2016年,10年间,南京平均房价从不到5000元/平米涨到接近20000元/平米,多少当时让人不屑一顾的区域到如今再也高攀不起。
10年后,房价如何我们谁也说不准,但可以肯定的是,这座城市,正变得越来越难以企及。